Exploitatieovereenkomst hockeykantine: geen huurbescherming
Volgens het Gerechtshof Amsterdam is de exploitatieovereenkomst voor een kantine van de hockeyclub Alliance geen huurovereenkomst in de zin van art. 7:290 BW. De exploitant van de sportkantine had daarom geen recht op huurbescherming en diende de kantine ontruimd op te leveren.
Bij huurovereenkomsten m.b.t. bedrijfsruimte zijn er twee soorten bedrijfsruimte: detailhandelsbedrijfsruimte (art. 7:290 BW) en overige bedrijfsruimte (art. 7:230a BW). Om welk soort bedrijfsruimte het gaat, is niet altijd gemakkelijk vast te stellen. Het onderscheid is echter wel van groot belang, omdat er tussen deze twee soorten diverse essentiële verschillen zijn. Kenmerkend voor detailhandelsbedrijfsruimte is vooral de plaatsgebondenheid: het gaat de huurder in verband met klantenbinding vooral om de locatie van de huurruimte. Bij overige bedrijfsruimte, zoals kantoorruimte, is het voor de huurder minder belangrijk waar de huurruimte zich bevindt.
Ook bij de duur en de opzegging van de huurovereenkomsten zijn er belangrijke verschillen. De huurder van huurovereenkomsten voor detailhandelsbedrijfsruimte heeft huurbescherming. Deze huurovereenkomsten worden gesloten voor 5 jaar en worden van rechtswege met 5 jaar verlengd, tenzij de overeenkomst is opgezegd. Normaal gesproken duurt zo’n overeenkomst dus tien jaar. De opzegtermijn bedraagt ten minste aan jaar en de opzeggingsgronden moeten worden vermeld. Als de huurder niet toestemt in beëindiging van de huur, dient de rechter het tijdstip vast te stellen waarop de overeenkomst zal eindigen. Van deze bepalingen kan in beginsel niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Bij opzegging van overige bedrijfsruimte dient de verhuurder tevens de ontruiming aan te zeggen. Door opzegging eindigt de huurovereenkomst; de huurder heeft geen huurbescherming. Deze huurder kan wel aanspraak maken op een jaar ontruimingsbescherming. Die ontruimingsbescherming kan door de rechter twee keer met een jaar worden verlengd. Een tweede verlenging komt echter niet vaak voor (ik heb er overgens wel een positieve ervaring mee, zie de uitspraak van de rechtbank Alkmaar hier.
Hockeyclub Alliance had een exploitatieovereenkomst gesloten op grond waarvan de exploitant voor eigen rekening en risico een horeca-activiteit in de kantine van de vereniging mocht voeren, uitsluitend ten dienste van de leden van de vereniging, dan wel hun bezoekers, of hun introducé(e)s.
De overeenkomst was aangegaan voor drie jaar (van 1 augustus 2004 t/m 31 juli 2007), waarna de overeenkomst met vijf jaar zou worden verlengd en daarna telkens met een jaar, steeds tenzij schriftelijk opgezegd door een van de partijen met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. De overeenkomst was na 31 juli 2007 met vijf jaar verlengd tot 1 augustus 2012.
Op 8 maart 2011 heeft Alliance de exploitatieovereenkomst per 1 augustus 2012 opgezegd en aangezegd dat de exploitant uiterlijk op 1 augustus 2012 de ruimten moest hebben ontruimd en opgeleverd. De exploitant stelde zich op het standpunt dat er sprake was van een huurovereenkomst voor detailhandelsbedrijfsruimte en dat hij (dus) recht had op huurbescherming.
Volgens de kantonrechter was er inderdaad sprake van een huurovereenkomst voor detailhandelsbedrijfsruimte. De huurovereenkomst had daarom moeten worden gesloten voor een periode van twee maal vijf jaar en liep dus pas af op 31 juli 2014.
Kantines vallen onder het begrip bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW, mits die voor het publiek toegankelijk zijn. In hoger beroep ging het om de vraag of de kantine voor het publiek toegankelijk is. Volgens het Gerechtshof Amsterdam heeft exploitatie van de kantine echter een besloten karakter. Het contract beschrijft welke personen toegang hebben tot de kantine en daaruit blijkt dat de kantine niet voor het publiek toegankelijk is. Bezoekende teams, ouders en grootouders zijn gasten of introducé(e)s van teams of individuele leden van de vereniging. Zij hebben met die leden een rechtstreekse connectie en zijn niet te beschouwen als onderdeel van een meer algemeen “publiek”. Bezoekende sponsoren zijn naar het oordeel van het hof bij uitstek te beschouwen als gasten van de (leden van de) vereniging die zij steunen. Buitenstaanders maken slechts bij uitzondering gebruik van de kantine.
Volgens het Hof had hockeyclub Alliance gelijk en had de exploitant van de kantine geen recht op de huurbescherming van art. 7:290 BW. De exploitatieovereenkomst was per 1 augustus 2012 geëindigd en de ontruiming per 1 augustus 2012 was op de juiste wijze aangezegd.
De exploitant had er naar mijn oordeel overigens verstandig aan gedaan om zich subsidiair op het standpunt te stellen dat er sprake was van een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte (art. 7:230a BW) en op grond daarvan een jaar ontruimingsbescherming kunnen vorderen.
De uitspraak van het Hof kunt u hier lezen.