Huurbeding in een pandakte niet aan huurder tegen te werpen.

Indien een bank een hypothecaire lening verstrekt aan de eigenaar van een appartementsrecht pleegt de bank in de hypotheekakte op te nemen dat het de eigenaar van het appartementsrecht niet is toegestaan om zonder toestemming van de bank het appartement aan een derde te verhuren. Een dergelijk huurbeding is nodig, omdat als de bank in geval de eigenaar van het appartement zijn hypotheeklasten niet meer kan betalen, de bank het appartement vrij van huur executoriaal wil kunnen verkopen. Wat gebeurt er nu als de eigenaar van het appartement, ondanks het huurbeding, toch zijn appartement verhuurt en vervolgens niet in staat blijkt om zijn maandelijkse hypotheeklasten te betalen. In beginsel zou men denken dat de bank het pand alleen kan verkopen met respectering van de huurovereenkomst. Er is immers een geldige huurovereenkomst tot stand gekomen. Het huurbeding raakt de verhouding tussen de eigenaar van het appartement en de huurder niet. Dat zou echter betekenen dat de bank, geconfronteerd met een huurovereenkomst die uitdrukkelijk was verboden middels het huurbeding, in feite het appartement niet kan verkopen, dan wel het appartement uitsluitend kan verkopen met de huurder er nog in. In dat laatste geval zal de opbrengst van de verkoop dusdanig laag zijn, dat de bank daar weinig mee opschiet.

Gelukkig voor de bank heeft de wetgever bedacht dat de bank beschermd dient te worden tegen een dergelijk scenario. Artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt namelijk dat indien de bank een huurbeding heeft opgenomen in de hypotheekakte de bank het huurbeding ook kan tegenwerpen aan de huurder. Met andere woorden, de huurder zal bij een executoriale verkoop het appartement moeten verlaten. De bank kan vervolgens het appartement vrij van huur verkopen.

Eigenaren van een appartementsrecht kunnen een recht van hypotheek op hun eigen appartement vestigen. Veel mensen die een appartement bewonen zijn daar echter vaak zelf juridisch geen eigenaar van. Zij zitten in een zogenaamde coöperatieve flatvereniging (een coöperatie). De coöperatie is eigenaar van het flatgebouw, waarbij een bewoner slechts het exclusief recht krijgt om zijn  woning te bewonen. De bewoners zijn allen lid van de coöperatie. In deze situatie koopt een bewoner dus niet een woning, maar koopt hij een lidmaatschapsrecht in een coöperatie. Een bewoner kan dus geen hypotheekrecht vestigen op zijn woning, omdat hij daar geen eigenaar van is. Indien een bank financiering verstrekt aan een dergelijke bewoner, wil de bank bij gebreke aan een hypothecaire zekerheid toch voldoende zekerheid hebben. In de praktijk is dit opgelost doordat aan de bank een pandrecht op het lidmaatschapsrecht wordt verleend. Indien een bewoner de maandelijkse aflossingen aan de bank niet meer kan betalen, kan de bank zich verhalen op het lidmaatschapsrecht. Ook in die situatie zal de bank bij het aangaan van de geldlening in de pandakte opnemen dat een bewoner zonder toestemming van de  bank de woning niet aan een derde mag verhuren. 

Onlangs heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin een huurbeding was opgenomen in een dergelijke pandakte. In die zaak kreeg de bank te maken met een bewoner die niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kon voldoen. Vervolgens wilde de bank tot verkoop overgaan, toen bleek dat – in strijd met het huurbeding in de pandakte – de woning toch aan derden was verhuurd. De bank stelde zich op het standpunt dat zij het huurbeding aan de huurders kon tegenwerpen en dat de woning vrij van huur verkocht kon worden. Het hiervoor genoemde artikel 3:264 BW dat geschreven is voor het huurbeding in de hypotheekakte zou ook analoog van toepassing moeten zijn op het huurbeding in de pandakte. De huurders betwistten het standpunt van de bank.

Zowel de Rechtbank Amsterdam als het Gerechtshof Amsterdam wezen de vordering van de bank af.  Ook de Hoge Raad was het niet eens met het standpunt van de bank. Volgens de Hoge Raad is artikel 3:264 BW speciaal geschreven voor de situatie dat het huurbeding in een hypotheekakte is opgenomen. Aangezien het hypotheekrecht en dus de hypotheekakte moet worden ingeschreven in de openbare registers (lees: het kadaster) is het huurbeding in een hypotheekakte dus voor een huurder kenbaar uit de openbare registers.  Een pandrecht op een lidmaatschapsrecht wordt niet ingeschreven in de openbare registers. Een huurbeding in een pandakte is dus voor een huurder niet kenbaar uit de openbare registers. De Hoge Raad voelde daarom niets voor een analoge toepassing van artikel 3:264 BW. De Bank kon het huurbeding derhalve niet aan de huurders tegenwerpen. De huurders hoefden niet te vertrekken.

De uitspraak van de Hoge Raad kunt u hier lezen.